Diagnostics obligatoires : Immo’ Select vous aide à monter votre DDT

Dans le cadre d’une vente comme d’une mise en location, la constitution d’un dossier de diagnostic technique (ou DDT) est désormais indispensable. Immo’ Select vous en dit plus sur les contours de cette obligation légale, qui permet aux acquéreurs et futurs locataires de disposer d’informations les plus claires possible sur le logement.

Qu’est-ce que le dossier de diagnostic technique ?

Le DDT est un rapport qui regroupe tous les diagnostics immobiliers obligatoires dans le cadre d’une vente ou de la mise en location d’un bien. Parmi ses objectifs : mieux informer les futurs propriétaires ou locataires sur les éléments du bâtiment qui peuvent présenter des risques pour la santé et pour la sécurité.

Le DDT vise également à évaluer avec précision la performance énergétique du bien et permet ainsi, d’identifier plus facilement les « passoires thermiques ».

Pourquoi le DDT est-il fondamental dans le cadre d’une vente ?

Lors d’une transaction immobilière, le vendeur a désormais pour obligation légale de fournir un dossier de diagnostic technique complet qui comprend :

• L’état de l’installation intérieure d’électricité ou de gaz naturel,
• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP),
• L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou de produits qui contiennent de l’amiante,
• L’état des risques naturels et technologiques, dans certaines zones
• L’état des installations d’assainissement non collectif,
• Le diagnostic de performances énergétiques du bâtiment (ou DPE).

Qui est chargé d’établir le DDT ?

Exceptés l’état des risques naturels ou technologiques et l’état des installations d’assainissement non collectif, tous deux délivrés par les services administratifs, le DDT doit être établi par des professionnels qui offrent des garanties de compétences et qui disposent d’une organisation ainsi que de moyens appropriés.
Ces professionnels doivent être certifiés et avoir obligatoirement souscrit une assurance de responsabilité professionnelle.

Diagnostic de performance énergétique : une évolution en profondeur

Créé dans les années 2000 et obligatoire dans le cadre d’une vente immobilière depuis 2006, le diagnostic de performance énergétique (ou DPE) consiste à délivrer une note sous forme de lettre aux logements, de A pour les moins gourmands en énergie à G pour les passoires thermiques.

Ce classement permet au maître d’ouvrage, à l’acquéreur ou au locataire d’être clairement informé de la consommation d’énergie du logement et des travaux à mettre en œuvre, le cas échéant, pour le rendre moins énergivore.

DPE : une totale refonte ces dernières années

Récemment, le DPE a été totalement revu. Ainsi, depuis août 2021, dans le cadre de la loi Climat et Résilience, le DPE est devenu « opposable ». Autrement dit, la responsabilité du propriétaire est engagée lorsqu’il présente ce diagnostic.
En cas d’erreur, l’acquéreur a donc le droit de se retourner contre le propriétaire ou le vendeur.
Autre changement, l’étiquette énergie est constituée d’une nouvelle lettre qui englobe à la fois la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. Ainsi, les performances énergétiques du logement sont indiquées de manière plus claire et plus lisible. Par ailleurs, la méthode de calcul du DPE est désormais unifiée : il n’est plus possible de faire ses calculs sur facture, ce qui permet de limiter les imprécisions.

Nouveau DPE : quelles conséquences pour la vente d’une passoire énergétique ?

Depuis le 1er janvier 2023, le seuil maximal d’énergie finale est fixé à 450 kWh/m2 pour la France métropolitaine. Les passoires thermiques dont la consommation d’énergie dépasse cette valeur ne peuvent plus être proposées à la location annuelle et sont considérées comme des logements indécents.
La loi Climat et Résilience impose également l’interdiction d’augmenter les loyers dans les logements classés F ou G au DPE.
En revanche, pour l’heure, il n’est pas interdit de vendre une telle passoire thermique.
Toutefois, la vente d’un logement F ou G s’assortit d’une autre obligation : la réalisation d’un audit énergétique. Il s’agit d’un diagnostic qui va plus loin qu’un simple DPE. Plus complet, l’audit définit en effet des scénarios de travaux permettant de gagner en efficacité énergétique et mentionne les aides à la rénovation accessibles.
L’obligation d’effectuer un audit énergétique avant la vente va concerner les logements classés E à partir de 2025 et classés D à partir de 2034.
À noter, aucune sanction n’est prévue par la loi Climat et Résilience pour les propriétaires qui ne respectent pas l’obligation d’audit énergétique. Néanmoins, ce document est exigé par le notaire au moment de la signature de l’acte authentique, au même titre que les autres diagnostics obligatoires… Par conséquent, si l’audit n’a pas été effectué à temps, cela peut bloquer une vente.
Enfin, la réalisation d’un audit permet aux vendeurs de prendre conscience des travaux qui freinent les acheteurs et les incite à rénover avant de vendre. Une démarche qui aide à trouver plus facilement un acquéreur sans pour autant, être contraint de brader son bien !

Sécurisez votre vente immobilière en veillant à préparer un DDT complet. Immo’ Select est à vos côtés pour vous simplifier la tâche et vous aider à montrer votre dossier de diagnostic technique, aux côtés de professionnels compétents, fiables et d’expérience.